Fonds d'auto assurance en copropriété : franchise, calcul et dégâts d'eau
La formule québécoise, les franchises exclues et les contrôles à faire avant le renouvellement d'assurance.
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À quoi sert le fonds d'auto assurance ?
L'article 1071.1 du Code civil du Québec oblige le syndicat à constituer un fonds liquide et disponible à court terme. Il sert d'abord à payer les franchises des assurances du syndicat. Il peut aussi couvrir certains dommages aux biens assurables du syndicat lorsque ni une indemnité ni le fonds de prévoyance ne peuvent y pourvoir.
Ce fonds n'est ni la police, ni la prime, ni le fonds de prévoyance. La prime est le prix payé à l'assureur; la franchise est la portion du sinistre qui reste à la charge du syndicat. Le fonds de prévoyance, lui, finance les réparations majeures et remplacements planifiés des parties communes.
Les dégâts d'eau sont souvent le risque opérationnel le plus visible, mais le conseil doit lire le tableau complet des franchises. Une fuite, un refoulement et une inondation peuvent relever de protections et de franchises différentes. Le calcul légal ne consiste donc pas à choisir automatiquement la ligne « dégâts d'eau ».
Comment calculer la contribution minimale annuelle ?
Le Règlement sur l'assurance des copropriétés divises utilise la plus haute franchise des assurances du syndicat, sans tenir compte des franchises de tremblement de terre et d'inondation. Le calcul est refait chaque année au moment où les sommes du fonds de prévoyance sont déterminées.
Si le fonds capitalisé est inférieur ou égal à la moitié de cette franchise, la contribution minimale est égale à la moitié de la franchise. S'il dépasse la moitié sans atteindre la franchise complète, la contribution correspond à la différence entre la franchise et le fonds. Lorsque le fonds atteint ou dépasse la franchise, aucune contribution minimale n'est exigée pour cette année.
Si la formule ferait dépasser 100 000 $ de capitalisation, la contribution peut être réduite afin que le fonds atteigne au moins 100 000 $. Il s'agit d'un plancher réglementaire, pas forcément du bon niveau de risque : l'article 1071.1 prévoit aussi un montant additionnel raisonnable pour les autres paiements auxquels le fonds est affecté.
Quels contrôles faire au budget et après un sinistre ?
À chaque renouvellement, demandez à l'assureur ou au courtier la police complète, les avenants et un tableau des franchises par risque. Notez tout changement de franchise, particulièrement pour les fuites et débordements d'eau, puis recalculez la contribution avec le solde bancaire réel du fonds.
Gardez le fonds dans un compte distinct ou, au minimum, dans une comptabilité distincte, liquide et traçable. Le budget devrait montrer le solde d'ouverture, les contributions, les retraits, le minimum réglementaire et la cible prudente retenue par le conseil. Expliquez aux copropriétaires pourquoi une prime stable peut coexister avec une franchise plus élevée.
Après un sinistre, documentez la franchise payée, les dommages non indemnisés et l'autorisation du retrait, puis établissez un plan de reconstitution au budget suivant. Reliez ce suivi à la préparation des frais de condo et aux mesures de prévention des dégâts d'eau.
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