Guide de l'acheteur de plex à Montréal : règles et chiffres 2026
Les règles et les chiffres qui déterminent l'achat d'un immeuble à revenus au Québec, avec la source de chacun. Ces valeurs sont indexées ou révisées chaque année : vérifiez-les auprès de la source avant de déposer une offre.
Dernière vérification auprès des sources primaires : juillet 2026. Les barèmes de droits de mutation et les seuils sont indexés annuellement.
Droits de mutation : Montréal (2026)
0,5 % jusqu'à 62 900 $ · 1 % jusqu'à 315 000 $ · 1,5 % jusqu'à 552 300 $ · 2 % jusqu'à 1 104 700 $ · 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $ · 3,5 % jusqu'à 3 113 000 $ · 4 % au-delà
Source: Ville de Montréal
Droits de mutation : barème québécois de base (2026)
0,5 % jusqu'à 62 900 $ · 1 % jusqu'à 315 000 $ · 1,5 % au-delà. Les municipalités hors Montréal peuvent ajouter jusqu'à 3 % sur la tranche excédant 500 000 $.
Source: Gouvernement du Québec
Mise de fonds minimale : immeuble occupé par le propriétaire
1 à 2 logements : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ puis 10 % · 3 à 4 logements : 10 % · Immeuble non occupé par le propriétaire : 20 %
Source: SCHL / CMHC
Ratio prêt-valeur assurable maximal
95 % pour 1 à 2 logements · 90 % pour 3 à 4 logements · Prix d'achat maximal de 1 500 000 $ · Amortissement de 25 ans, ou 30 ans pour les premiers acheteurs et les constructions neuves (depuis décembre 2024)
Source: SCHL / CMHC
Prime d'assurance prêt hypothécaire
Immeubles de 1 à 4 logements (prêts propriétaires-occupants) : 0,60 % à 65 % RPV · 1,70 % à 75 % · 2,40 % à 80 % · 2,80 % à 85 % · 3,10 % à 90 % · 4,00 % à 95 %. Les primes multilogement (5+) sont tarifées au risque depuis le 14 juillet 2025 et ont augmenté dans la plupart des dossiers. La prime est capitalisée dans le prêt, mais la taxe québécoise sur les primes d'assurance (9 %) est payable comptant chez le notaire. Ce n'est ni la TPS ni la TVQ : l'assurance est un service financier exonéré de TPS, et le Québec applique sa propre taxe. Le taux passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
Source: SCHL / CMHC
SCHL MLI Select: 5 logements et plus
50 / 70 / 100 points donnent 10 / 20 / 30 % de réduction de prime, jusqu'à 95 % RPV et 50 ans d'amortissement. Surprime de 0,25 % par tranche de 5 ans au-delà de 25 ans. Depuis la tarification au risque du 14 juillet 2025, les primes effectives ont augmenté dans la majorité des dossiers : budgétez la prime avec votre courtier.
Source: SCHL / CMHC
Composante de base du calcul TAL (2026)
3,1 % comme hypothèse de base. Les variations de taxes et d'assurance ainsi que 5 % des travaux admissibles s'ajoutent selon l'immeuble; ce n'est pas un plafond universel.
Prix médians : RMR de Montréal (T1 2026)
Copropriété 425 000 $ · Duplex 710 000 $ · Triplex 900 000 $ · Quadruplex 1 100 000 $ · Unifamiliale 639 000 $ · Plex (toutes catégories) 865 000 $
Source: APCIQ
Loyers : parc occupé contre loyers demandés
Un 4½ (2 chambres) occupé se loue en moyenne 1 346 $ dans le Grand Montréal, contre environ 1 826 $ demandés à la relocation. Cet écart est le potentiel de valorisation.
Valeur économique : la valeur du prêteur (5 logements et plus)
Méthode : le prêteur normalise quatre postes de dépenses (gestion, entretien et réparations, conciergerie, inoccupation), divise le revenu net normalisé (RNN) par le ratio de couverture de la dette (RCD, généralement 1,10 à 1,30), actualise ce paiement au taux de qualification sur l'amortissement, puis divise le prêt obtenu par le ratio prêt-valeur (souvent 75 %). Les montants normalisés ne sont pas publics : chaque institution fixe les siens, en s'inspirant généralement des normes de la SCHL. Le calculateur utilise des valeurs illustratives (gestion 5 % des revenus, entretien 500 $/logement, conciergerie 200 $/logement, inoccupation d'au moins 3 %), ce ne sont pas les barèmes d'une banque précise. Quand la valeur économique est sous le prix d'achat, l'acheteur couvre l'écart comptant.
Source: Méthode : Collège MREX
Déduction pour amortissement (DPA)
Catégorie 1 : 4 % dégressif sur la portion bâtiment. Règle du demi-taux la première année. Le terrain n'est pas amortissable. La DPA réclamée est récupérée à la vente et imposée au taux marginal.
Source: Agence du revenu du Canada