Calculateur de rendement immobilier pour plex à Montréal
Un outil gratuit pour comparer les revenus actuels aux revenus potentiels, distinguer les dépenses courantes des dépenses futures et mesurer le rendement d'un immeuble à revenus au Québec avec le financement, la fiscalité et les règles du TAL qui s'appliquent réellement ici.
Ce calculateur mesure le cash flow, le TGA, le RBE, le RNE, le RCD, le TRI et la VAN. Pour un immeuble de 1 à 4 logements, la valeur projetée repose sur des comparables vendus; à 5 logements et plus, elle repose sur le revenu net et le TGA. Les revenus et dépenses actuels restent séparés du scénario potentiel.
L'outil de calcul
Ce qui change au Québec
La plupart des calculateurs d'immeubles à revenus sont américains. Ils ignorent quatre règles qui déterminent le rendement d'un plex québécois.
Les droits de mutation : Montréal est la seule municipalité autorisée à dépasser le plafond provincial de 3 %. Son barème atteint 4 % sur la tranche excédant 3 113 000 $. Hors de l'île, le barème provincial de base s'applique et coûte nettement moins cher sur le même prix.
Le TAL : la composante de base 2026 est modélisée à 3,1 %, puis les variations propres à l'immeuble — taxes, assurance et 5 % des travaux admissibles — s'ajoutent. Ce n'est pas un plafond universel.
Le financement : à cinq logements, l'immeuble passe du résidentiel au commercial. Le prêt n'est plus fixé par la mise de fonds mais par le ratio de couverture de la dette calculé sur le revenu net.
La DPA : le Canada utilise l'amortissement dégressif de catégorie 1 à 4 %, et la déduction réclamée est récupérée à la vente. C'est un report d'impôt, pas une économie.
Cash flow, TGA, RBE, RNE, RCD, TRI et VAN
Le scénario actuel part des loyers réellement encaissés et des dépenses d'exploitation connues. Le scénario potentiel ajoute les loyers atteignables, les travaux prévus, les dépenses futures et le rythme de relocation sans les confondre avec les faits observés aujourd'hui.
Le revenu brut effectif (RBE) retire la vacance du revenu brut; le revenu net d'exploitation (RNE) retire ensuite les dépenses d'exploitation. Le TGA rapporte ce RNE à la valeur de l'immeuble, le ratio de couverture de la dette (RCD) teste la capacité de payer l'hypothèque, et le cash flow montre ce qui reste après le service de la dette.
Le taux de rendement interne (TRI) et la valeur actualisée nette (VAN) évaluent toute la période de détention, incluant les travaux, le refinancement et la revente. Sous cinq logements, la revente suit l'approche par comparables; à cinq logements et plus, le RNE stabilisé de l'année suivante est capitalisé au TGA de sortie.
Comment utiliser le calculateur
Choisissez d'abord le secteur. Les prix, les loyers et le taux de taxe municipale s'ajustent selon le quartier montréalais, la ville de la Rive-Sud ou de la Rive-Nord retenue, et le barème de droits de mutation bascule automatiquement hors agglomération.
Choisissez ensuite le type d'immeuble. La composition des logements, le mode de financement et les dépenses se réinitialisent selon les médianes du secteur.
Ajustez enfin la composition réelle : loyers en place, loyers du marché, superficie. L'écart entre le loyer perçu aujourd'hui et le loyer atteignable à la relocation est le cœur du calcul.
Limites de l'outil
Les chiffres proviennent de sources publiques datées de juillet 2026 et servent de point de départ, pas d'évaluation. Les taux de taxe municipale sont approximés à partir du prix : remplacez-les par le compte de taxes réel. Les primes MLI Select sont indicatives, la SCHL tarifant chaque dossier individuellement.
Les indices de prix par secteur sont ancrés sur des chiffres publiés pour six secteurs; les autres sont interpolés selon leur position relative. L'outil l'indique pour chaque secteur.
Cet outil ne remplace ni un courtier hypothécaire, ni un comptable, ni une inspection.
Questions fréquentes
Combien coûte la taxe de bienvenue à Montréal en 2026 ?
Montréal applique son propre barème progressif : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % jusqu'à 552 300 $, 2 % jusqu'à 1 104 700 $, 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $, 3,5 % jusqu'à 3 113 000 $ et 4 % au-delà. Sur un triplex de 900 000 $, cela représente environ 13 400 $. Hors de l'agglomération, le barème provincial de base plafonne à 1,5 % au-delà de 315 000 $, ce qui coûte sensiblement moins cher sur le même prix.
Quelle mise de fonds faut-il pour un triplex à Montréal ?
Si vous occupez un des logements, un triplex est assurable jusqu'à 90 % de la valeur, donc 10 % de mise de fonds minimum. Pour un duplex occupé par le propriétaire, le plafond monte à 95 % : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ puis 10 % sur le reste. Si vous n'occupez pas l'immeuble, l'assurance prêt hypothécaire n'est pas disponible et la mise de fonds minimale est de 20 %.
Pourquoi le financement change-t-il à cinq logements ?
À cinq logements et plus, l'immeuble est financé comme un actif commercial. Le prêteur ne fixe plus le prêt en fonction de votre mise de fonds mais du revenu net d'exploitation : il retient le moindre du plafond prêt-valeur et du montant que le revenu supporte au ratio de couverture visé, généralement entre 1,10 et 1,30. Sur un immeuble à faible revenu, c'est le ratio de couverture qui limite, et la mise de fonds requise peut dépasser largement 25 %.
De combien puis-je augmenter le loyer après l'achat ?
Le modèle utilise 3,1 % comme composante de base 2026. Le calcul réel ajoute les variations propres à l'immeuble, notamment les taxes municipales et scolaires, l'assurance et 5 % des travaux admissibles. Il ne s'agit donc pas d'un plafond universel.
La déduction pour amortissement est-elle avantageuse ?
La DPA de catégorie 1 réduit le revenu imposable de 4 % par année sur la portion bâtiment, en dégressif, avec la règle du demi-taux la première année. Mais la totalité de la DPA réclamée est récupérée à la vente et imposée à votre taux marginal, pas au taux réduit du gain en capital. C'est un report d'impôt, utile si votre taux marginal baisse d'ici la revente, coûteux dans le cas contraire.
Qu'est-ce que la valeur économique d'un immeuble ?
C'est la valeur que le prêteur calcule lui-même pour décider du financement d'un immeuble de 5 logements et plus, et elle diffère du prix du marché. La banque remplace quatre postes de dépenses par ses propres normes (gestion, entretien et réparations, conciergerie, inoccupation), divise le revenu net normalisé par son ratio de couverture de la dette, actualise ce paiement à un taux de qualification majoré et divise le prêt obtenu par le ratio prêt-valeur. Si cette valeur est inférieure à votre prix d'achat, le prêt est plafonné par le chiffre de la banque et vous couvrez tout l'écart comptant : la mise de fonds réelle devient le prix moins le prêt maximal, pas 20 % du prix. Les barèmes normalisés ne sont pas publics et varient d'une institution à l'autre (elles s'inspirent généralement des normes de la SCHL), et la valeur bouge avec les taux de qualification.
Un plex à Montréal est-il rentable en 2026 ?
Les rendements bruts se situent généralement entre 4 et 5 %, et les rendements nets entre 2,5 et 4 % selon le secteur. À 20 % de mise de fonds et aux taux actuels, beaucoup de plex montréalais aux loyers réglementés ne génèrent pas de flux de trésorerie positif dès la première année : le rendement provient du remboursement du capital, de l'appréciation et de la remise à niveau des loyers à la relocation. Les secteurs centraux affichent des taux de capitalisation plus faibles que les secteurs périphériques.
Chiffres de référence
- Droits de mutation : Montréal (2026): 0,5 % jusqu'à 62 900 $ · 1 % jusqu'à 315 000 $ · 1,5 % jusqu'à 552 300 $ · 2 % jusqu'à 1 104 700 $ · 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $ · 3,5 % jusqu'à 3 113 000 $ · 4 % au-delà, Ville de Montréal
- Droits de mutation : barème québécois de base (2026): 0,5 % jusqu'à 62 900 $ · 1 % jusqu'à 315 000 $ · 1,5 % au-delà. Les municipalités hors Montréal peuvent ajouter jusqu'à 3 % sur la tranche excédant 500 000 $., Gouvernement du Québec
- Mise de fonds minimale : immeuble occupé par le propriétaire: 1 à 2 logements : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ puis 10 % · 3 à 4 logements : 10 % · Immeuble non occupé par le propriétaire : 20 %, SCHL / CMHC
- Ratio prêt-valeur assurable maximal: 95 % pour 1 à 2 logements · 90 % pour 3 à 4 logements · Prix d'achat maximal de 1 500 000 $ · Amortissement de 25 ans, ou 30 ans pour les premiers acheteurs et les constructions neuves (depuis décembre 2024), SCHL / CMHC
- Prime d'assurance prêt hypothécaire: Immeubles de 1 à 4 logements (prêts propriétaires-occupants) : 0,60 % à 65 % RPV · 1,70 % à 75 % · 2,40 % à 80 % · 2,80 % à 85 % · 3,10 % à 90 % · 4,00 % à 95 %. Les primes multilogement (5+) sont tarifées au risque depuis le 14 juillet 2025 et ont augmenté dans la plupart des dossiers. La prime est capitalisée dans le prêt, mais la taxe québécoise sur les primes d'assurance (9 %) est payable comptant chez le notaire. Ce n'est ni la TPS ni la TVQ : l'assurance est un service financier exonéré de TPS, et le Québec applique sa propre taxe. Le taux passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026., SCHL / CMHC
- SCHL MLI Select: 5 logements et plus: 50 / 70 / 100 points donnent 10 / 20 / 30 % de réduction de prime, jusqu'à 95 % RPV et 50 ans d'amortissement. Surprime de 0,25 % par tranche de 5 ans au-delà de 25 ans. Depuis la tarification au risque du 14 juillet 2025, les primes effectives ont augmenté dans la majorité des dossiers : budgétez la prime avec votre courtier., SCHL / CMHC
- Composante de base du calcul TAL (2026): 3,1 % comme hypothèse de base. Les variations de taxes et d'assurance ainsi que 5 % des travaux admissibles s'ajoutent selon l'immeuble; ce n'est pas un plafond universel., Tribunal administratif du logement
- Prix médians : RMR de Montréal (T1 2026): Copropriété 425 000 $ · Duplex 710 000 $ · Triplex 900 000 $ · Quadruplex 1 100 000 $ · Unifamiliale 639 000 $ · Plex (toutes catégories) 865 000 $, APCIQ
- Loyers : parc occupé contre loyers demandés: Un 4½ (2 chambres) occupé se loue en moyenne 1 346 $ dans le Grand Montréal, contre environ 1 826 $ demandés à la relocation. Cet écart est le potentiel de valorisation., SCHL : Enquête sur les logements locatifs
- Valeur économique : la valeur du prêteur (5 logements et plus): Méthode : le prêteur normalise quatre postes de dépenses (gestion, entretien et réparations, conciergerie, inoccupation), divise le revenu net normalisé (RNN) par le ratio de couverture de la dette (RCD, généralement 1,10 à 1,30), actualise ce paiement au taux de qualification sur l'amortissement, puis divise le prêt obtenu par le ratio prêt-valeur (souvent 75 %). Les montants normalisés ne sont pas publics : chaque institution fixe les siens, en s'inspirant généralement des normes de la SCHL. Le calculateur utilise des valeurs illustratives (gestion 5 % des revenus, entretien 500 $/logement, conciergerie 200 $/logement, inoccupation d'au moins 3 %), ce ne sont pas les barèmes d'une banque précise. Quand la valeur économique est sous le prix d'achat, l'acheteur couvre l'écart comptant., Méthode : Collège MREX
- Déduction pour amortissement (DPA): Catégorie 1 : 4 % dégressif sur la portion bâtiment. Règle du demi-taux la première année. Le terrain n'est pas amortissable. La DPA réclamée est récupérée à la vente et imposée au taux marginal., Agence du revenu du Canada