Un outil gratuit pour évaluer un immeuble à revenus au Québec avec les règles qui s'appliquent réellement ici : le barème de droits de mutation propre à Montréal, les plafonds de prêt de la SCHL selon le nombre de logements, la limite de hausse de loyer du TAL et la récupération de la DPA à la revente.
Ce calculateur évalue duplex, triplex, quadruplex, immeubles de 5 logements et plus, copropriétés et projets de revente au Québec. Il applique le barème de droits de mutation de Montréal (jusqu'à 4 % au-delà de 3 113 000 $), les ratios prêt-valeur de la SCHL (95 % pour 1 à 2 logements, 90 % pour 3 à 4), la hausse suggérée du TAL de 3,1 % pour 2026 et la déduction pour amortissement de catégorie 1 à 4 %.
La plupart des calculateurs d'immeubles à revenus sont américains. Ils ignorent quatre règles qui déterminent le rendement d'un plex québécois.
Les droits de mutation : Montréal est la seule municipalité autorisée à dépasser le plafond provincial de 3 %. Son barème atteint 4 % sur la tranche excédant 3 113 000 $. Hors de l'île, le barème provincial de base s'applique et coûte nettement moins cher sur le même prix.
Le plafond du TAL : la hausse suggérée pour 2026 est de 3,1 %. Elle s'applique aux locataires en place. Un loyer ne rejoint le marché qu'au départ du locataire, ce qui étale la valorisation sur plusieurs années.
Le financement : à cinq logements, l'immeuble passe du résidentiel au commercial. Le prêt n'est plus fixé par la mise de fonds mais par le ratio de couverture de la dette calculé sur le revenu net.
La DPA : le Canada utilise l'amortissement dégressif de catégorie 1 à 4 %, et la déduction réclamée est récupérée à la vente. C'est un report d'impôt, pas une économie.
Choisissez d'abord le secteur. Les prix, les loyers et le taux de taxe municipale s'ajustent selon le quartier montréalais, la ville de la Rive-Sud ou de la Rive-Nord retenue, et le barème de droits de mutation bascule automatiquement hors agglomération.
Choisissez ensuite le type d'immeuble. La composition des logements, le mode de financement et les dépenses se réinitialisent selon les médianes du secteur.
Ajustez enfin la composition réelle : loyers en place, loyers du marché, superficie. L'écart entre le loyer perçu aujourd'hui et le loyer atteignable à la relocation est le cœur du calcul.
Les chiffres proviennent de sources publiques datées de juillet 2026 et servent de point de départ, pas d'évaluation. Les taux de taxe municipale sont approximés à partir du prix : remplacez-les par le compte de taxes réel. Les primes MLI Select sont indicatives, la SCHL tarifant chaque dossier individuellement.
Les indices de prix par secteur sont ancrés sur des chiffres publiés pour six secteurs; les autres sont interpolés selon leur position relative. L'outil l'indique pour chaque secteur.
Cet outil ne remplace ni un courtier hypothécaire, ni un comptable, ni une inspection.
Montréal applique son propre barème progressif : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, 1,5 % jusqu'à 552 300 $, 2 % jusqu'à 1 104 700 $, 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $, 3,5 % jusqu'à 3 113 000 $ et 4 % au-delà. Sur un triplex de 900 000 $, cela représente environ 13 400 $. Hors de l'agglomération, le barème provincial de base plafonne à 1,5 % au-delà de 315 000 $, ce qui coûte sensiblement moins cher sur le même prix.
Si vous occupez un des logements, un triplex est assurable jusqu'à 90 % de la valeur, donc 10 % de mise de fonds minimum. Pour un duplex occupé par le propriétaire, le plafond monte à 95 % : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ puis 10 % sur le reste. Si vous n'occupez pas l'immeuble, l'assurance prêt hypothécaire n'est pas disponible et la mise de fonds minimale est de 20 %.
À cinq logements et plus, l'immeuble est financé comme un actif commercial. Le prêteur ne fixe plus le prêt en fonction de votre mise de fonds mais du revenu net d'exploitation : il retient le moindre du plafond prêt-valeur et du montant que le revenu supporte au ratio de couverture visé, généralement entre 1,10 et 1,30. Sur un immeuble à faible revenu, c'est le ratio de couverture qui limite, et la mise de fonds requise peut dépasser largement 25 %.
Pour un locataire en place, la hausse suggérée par le TAL est de 3,1 % pour les baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, à laquelle peuvent s'ajouter certains éléments comme la hausse des taxes municipales et scolaires, des assurances et une portion des travaux majeurs. Un loyer ne rejoint le loyer du marché qu'au moment d'une relocation.
La DPA de catégorie 1 réduit le revenu imposable de 4 % par année sur la portion bâtiment, en dégressif, avec la règle du demi-taux la première année. Mais la totalité de la DPA réclamée est récupérée à la vente et imposée à votre taux marginal, pas au taux réduit du gain en capital. C'est un report d'impôt, utile si votre taux marginal baisse d'ici la revente, coûteux dans le cas contraire.
C'est la valeur que le prêteur calcule lui-même pour décider du financement d'un immeuble de 5 logements et plus, et elle diffère du prix du marché. La banque remplace quatre postes de dépenses par ses propres normes (gestion, entretien et réparations, conciergerie, inoccupation), divise le revenu net normalisé par son ratio de couverture de la dette, actualise ce paiement à un taux de qualification majoré et divise le prêt obtenu par le ratio prêt-valeur. Si cette valeur est inférieure à votre prix d'achat, le prêt est plafonné par le chiffre de la banque et vous couvrez tout l'écart comptant : la mise de fonds réelle devient le prix moins le prêt maximal, pas 20 % du prix. Les barèmes normalisés ne sont pas publics et varient d'une institution à l'autre (elles s'inspirent généralement des normes de la SCHL), et la valeur bouge avec les taux de qualification.
Les rendements bruts se situent généralement entre 4 et 5 %, et les rendements nets entre 2,5 et 4 % selon le secteur. À 20 % de mise de fonds et aux taux actuels, beaucoup de plex montréalais aux loyers réglementés ne génèrent pas de flux de trésorerie positif dès la première année : le rendement provient du remboursement du capital, de l'appréciation et de la remise à niveau des loyers à la relocation. Les secteurs centraux affichent des taux de capitalisation plus faibles que les secteurs périphériques.