Outil investisseur quotidien · Montréal
Immeubles à revenus à vendre à Montréal, analysés chaque jour
Plex Radar analyse les duplex, triplex, quadruplex et quintuplex récemment publiés selon les revenus rapportés, le financement québécois, des hypothèses de dépenses explicites et la qualité des données.
Présélection transparente des occasions
Chaque fiche distingue les faits rapportés des estimations. On peut retirer l’assurance, les réparations, la gestion, la réserve de remplacement, le déneigement, l’entretien extérieur ou les services publics estimés pour tester un scénario sans modifier le résultat publié.
Métriques de rendement publiées
Chaque immeuble analysé publie le même ensemble de métriques, calculées à partir des revenus rapportés, d’hypothèses de financement québécoises et de règles de dépenses explicites :
- Taux de capitalisation
- Revenu net d’exploitation annuel divisé par le prix demandé. Il mesure le rendement de l’immeuble avant financement.
- Rendement comptant (cash-on-cash)
- Flux de trésorerie annuel après financement divisé par la mise de fonds et les frais initiaux estimés.
- Ratio de couverture de la dette (DSCR)
- Revenu net d’exploitation divisé par les paiements annuels de la dette. Au-dessus de 1, l’immeuble couvre sa dette.
- Multiplicateur de revenu brut (MRB)
- Prix demandé divisé par les revenus locatifs bruts annuels. Un multiple plus bas indique généralement un prix plus favorable par rapport aux revenus.
- Rang relatif (sur 100)
- Position de l’immeuble parmi les immeubles comparables publiés au cours des 60 derniers jours dans la même région et la même classe (2 à 4 logements ou 5 et plus). Moyenne de trois percentiles : taux de capitalisation, flux de trésorerie par porte et prix par porte. 50 correspond à la médiane du marché observé.
- Écart de loyer SCHL
- Loyer moyen en place (revenus bruts annoncés divisés par le nombre de portes) comparé au loyer moyen de l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL pour le secteur, pondéré selon une composition typique de logements. Un écart positif signale des baux sous la moyenne des logements occupés, donc un potentiel d’optimisation lors des roulements.
Questions fréquentes
À quelle fréquence les immeubles à revenus sont-ils mis à jour?
Une nouvelle parution est publiée chaque jour à partir des duplex, triplex, quadruplex et quintuplex récemment mis en vente au Québec. Les parutions précédentes restent consultables depuis le sélecteur d’historique.
D’où viennent les revenus et les dépenses affichés?
Les revenus, taxes et l’assurance proviennent de la fiche publiée par le courtier lorsqu’ils sont divulgués; ils sont alors marqués « rapporté ». Les dépenses manquantes (réparations, gestion, réserve de remplacement, déneigement, entretien extérieur, services publics) sont estimées selon des règles explicites et marquées « estimé ».
Comment le rang relatif et le score sur 12 sont-ils calculés?
Le rang relatif (sur 100) situe l’immeuble parmi les immeubles comparables publiés au cours des 60 derniers jours dans la même région et la même classe : c’est la moyenne de trois percentiles, taux de capitalisation, flux de trésorerie par porte et prix par porte. 80 et plus signale le haut du marché observé, 60 à 79 au-dessus du marché, 40 à 59 dans le marché. Le score sur 12 reste affiché : six critères absolus valent chacun de 0 à 2 points (taux de capitalisation, rendement comptant, couverture de la dette, flux par porte, multiplicateur de revenu brut et poids des charges), mais ses seuils, calibrés sur des marchés à rendement élevé, sont rarement atteints au Québec.
Que signifie l’écart de loyer SCHL?
Le radar divise les revenus bruts annoncés par le nombre de portes pour obtenir le loyer moyen en place, puis le compare au loyer moyen de l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL pour le secteur, pondéré selon une composition typique de logements. Cette moyenne porte sur les logements occupés, donc en dessous des loyers demandés à la relocation : un immeuble sous la moyenne SCHL a des baux clairement sous-optimisés. Le potentiel affiché ne compte que les portes sous la moyenne, car un loyer en place ne peut pas être réduit. La comparaison n’est offerte que dans la région métropolitaine de Montréal couverte par l’enquête.
Quelles hypothèses de financement le radar applique-t-il?
Le modèle suppose une mise de fonds de 25 %, un amortissement de 25 ans pour le résidentiel de 2 à 4 logements et de 40 ans pour les immeubles de 5 logements et plus ou à usage mixte, dont le prêt est aussi limité par un test de couverture de dette de 1,2. Une provision pour inoccupation de 3 % est appliquée aux revenus bruts.
Le radar remplace-t-il une vérification diligente?
Non. C’est une présélection : chaque résultat conserve les faits rapportés, les estimations, la règle appliquée et la version du modèle, mais il faut valider les baux, les dépenses réelles, l’état de l’immeuble et les conditions de financement avant d’acheter.
Peut-on pousser l’analyse d’une fiche plus loin?
Oui. Chaque immeuble peut préremplir le calculateur de rendement plex de Gestion Velora, qui ajoute les droits de mutation de Montréal, les plafonds SCHL, les projections et la revente.
Ouvrir une fiche dans le calculateur complet
Chaque immeuble peut préremplir le calculateur complet de rendement plex de Gestion Velora pour une analyse approfondie.
Calculateur de rendement plex à Montréal · Guide de l'acheteur de plex à Montréal