Étude 2026 : les frais de gestion immobilière au Québec, d'après les grilles publiées de 16 firmes

En octobre 2026, sept firmes du Grand Montréal publient un tarif de gestion de copropriété : 31 $ à 60 $ par unité par mois pour leur forfait le plus complet, médiane 37 $, soit 8 928 $ à 17 280 $ par an pour 24 unités. Les grilles publiées de gestion locative longue durée vont de 5 % à 10 % du loyer perçu, et la gestion Airbnb de 10 % à 20 % des revenus. Le TAL retient 5 % du revenu annuel comme frais de gestion.

Que révèlent les grilles tarifaires publiées au Québec en 2026 ?

La plupart des articles sur « le coût d'un gestionnaire » recopient une fourchette sans dire d'où elle vient. Cette étude fait l'inverse : elle ne retient que des prix affichés publiquement par la firme elle-même, relevés le 14 octobre 2026, avec l'URL et la date visible sur chaque page. Au total, 16 firmes québécoises publient un tarif exploitable : 7 en gestion de copropriété, 3 en gestion locative longue durée et 6 en location courte durée. Deux autres n'affichent que des taux horaires ou des prix à la carte.

Première constatation : la gestion de copropriété est le segment le plus transparent. Sept firmes du Grand Montréal affichent une grille par unité par mois, et les écarts sont larges : de 31 $ à 60 $ par unité par mois pour le forfait le plus complet de chaque firme, avec une médiane à 37 $. Le forfait d'entrée (administration et comptabilité sans l'entretien) se situe entre 27 $ et 45 $, médiane 31 $.

Deuxième constatation : la gestion locative longue durée se facture presque toujours en pourcentage du loyer perçu, et toutes les grilles publiées tiennent dans la même bande de 5 % à 10 %, à Montréal comme à Gatineau ou Sherbrooke. La mise en location seule coûte en général un mois de loyer. Troisième constatation : la gestion Airbnb publiée va de 10 % à 20 % des revenus, les services complets se situant entre 15 % et 20 %.

Comment l'étude a-t-elle été construite ?

Règle d'inclusion : un chiffre n'entre dans l'étude que s'il est affiché sur une page de la firme (page « Tarifs », grille PDF ou page de service) avec un montant ou un pourcentage explicite. Les pages qui renvoient à une soumission sans prix ont été notées mais exclues. Les fourchettes publiées dans des blogues tiers, des plateformes de soumissions ou par des fournisseurs de logiciels sont reléguées dans un tableau « sources secondaires » et n'entrent dans aucune médiane.

Chaque montant est recopié tel quel, avec sa base (par unité par mois, pourcentage du loyer perçu, pourcentage des revenus), sa taille minimale d'immeuble, la mention « avant taxes » ou « plus taxes » lorsqu'elle existe, et la date la plus précise visible sur la page : date d'entrée en vigueur, date de publication ou, à défaut, année du pied de page. Deux grilles de copropriété datent de 2021 et de 2024 et sont signalées comme telles.

Gestion Velora publie ses propres tarifs sur sa page Tarifs et apparaît dans chaque tableau comme ligne de référence, mais les médianes sont calculées sans elle afin que l'étude ne note pas sa propre grille. Les notes de recherche complètes, avec les pages consultées et les chiffres contradictoires rencontrés en chemin, sont résumées dans la section « limites » plus bas.

Combien coûte la gestion d'un syndicat de copropriété au Québec en 2026 ?

Sept firmes du Grand Montréal publient une grille par unité par mois. La moins chère pour un petit immeuble est Gestion Ajax à 29 $ pour 6 à 20 unités (31 $ de 21 à 100 unités, 37 $ au-delà de 100), avec le même minimum de 6 unités que Gestion Velora. multiRent décompose son offre en trois paliers (financière 10 $, administrative 27 $, complète 37 $) avec un plancher de 210 $ par mois et des frais d'inscription uniques de 450 $. Condo Stratégis baisse son tarif avec la durée d'engagement : 36 $, 33 $ ou 31 $ selon un contrat d'un, deux ou trois ans.

ServiceCondo affiche la dispersion la plus forte : 35 $ en assistance et 60 $ en clé en main pour 10 à 24 unités, puis 25 $ à 45 $ pour 25 à 49 unités et 20 $ à 35 $ pour 50 à 99 unités. Deluxco part de 45 $ plus taxes à partir de 16 unités. GestionDeCondos.com annonce 30 $ à 35 $ plus taxes pour 21 à 39 condos, assemblées en sus. GestionCondo VIP publie 30 $, 35 $ ou 40 $ selon le nombre de services pour 14 à 99 unités, mais sa page date de décembre 2021.

Toutes ces grilles dégressent avec la taille : le tarif unitaire d'un immeuble de 100 unités et plus tombe souvent sous 30 $. SolutionCondo, l'un des plus gros acteurs, ne publie pas de tarif mensuel mais des taux horaires 2026-2027 : 150 $ pour un gestionnaire, 175 $ pour un directeur, 250 $ pour un associé, 95 $ pour le personnel clérical, plus une attestation à jour ou un DRCOP à 375 $. Pour comparer un devis horaire à une grille par porte, il faut donc estimer le nombre d'heures annuelles, ce que peu de syndicats savent faire.

Que paie concrètement un syndicat de 24 unités en 2026 ?

Les grilles par unité masquent la facture réelle. Pour la rendre lisible, nous avons calculé le coût annuel d'un immeuble type de 24 unités en prenant, pour chaque firme, le forfait publié le plus étendu au tarif d'un contrat d'un an, avant taxes. L'immeuble de 24 unités tombe dans la tranche 21 à 100 chez Gestion Ajax, dans la tranche 10 à 24 chez ServiceCondo et dans la tranche 21 à 39 chez GestionDeCondos.com.

Résultat : de 8 928 $ à 17 280 $ par an, médiane 10 656 $ hors Velora, soit un écart du simple au double entre la firme la moins chère et la plus chère pour un immeuble identique. À la médiane, la gestion professionnelle revient à 444 $ par unité par année, à comparer aux charges communes totales de l'immeuble lorsque le conseil juge une soumission.

Le même exercice avec le forfait d'entrée de chaque firme donne 7 776 $ à 12 960 $ par an. Pour savoir ce que recouvre chaque forfait, et pourquoi deux prix identiques ne couvrent pas forcément les mêmes tâches, voyez notre guide sur le coût d'un gestionnaire de copropriété à Montréal et le comparatif autogestion ou gestionnaire.

Quels sont les frais de gestion locative longue durée au Québec ?

Les firmes de gestion locative publient beaucoup moins leurs prix que les gestionnaires de copropriété : trois grilles seulement, mais réparties sur trois régions, et toutes dans la même bande. Location Ajax facture 5 % à 10 % du loyer perçu en résidentiel et 3 % à 6 % en commercial, avant taxes, sans frais de démarrage, avec la règle « logement vacant, aucuns frais » ; la mise en location seule coûte un mois de loyer. Pénates et Lares à Gatineau publie trois paliers à 5 %, 7,5 % et 10 % du loyer perçu. Marcel Pinard à Sherbrooke affiche 5 % à 8 % en base et 8 % à 10 % en gestion complète pour six logements ou moins, puis 4 % à 6 % au-delà de six logements.

Gestion Velora structure ses honoraires différemment : l'équivalent d'un mois de loyer brut selon les modalités du mandat, ce qui correspond à environ 8,3 % du loyer annuel sur un mandat de douze mois, dans la bande publiée par les autres firmes. Pour un propriétaire, la vraie question n'est pas le pourcentage mais son assiette : loyer perçu ou loyer exigible, logement vacant facturé ou non, et ce qui s'ajoute (frais de mise en location, dossiers au Tribunal administratif du logement, supervision de travaux).

Appliquée au loyer moyen d'un 2 chambres dans la RMR de Montréal en octobre 2025 (1 346 $ selon la SCHL), la bande publiée représente 67 $ à 135 $ par mois et par logement, soit 808 $ à 1 615 $ par année. Pour un immeuble de six logements loués à ce loyer moyen, la gestion déléguée coûte donc entre 4 846 $ et 9 691 $ par an avant taxes, à comparer aux 4 846 $ que le TAL admet comme frais de gestion à 5 % du revenu annuel.

Combien prennent les gestionnaires Airbnb au Québec ?

Six firmes publient une commission. Park Place Properties annonce des frais « à partir de 10 % » à Montréal. StayPro affiche trois paliers à 10 %, 14 % et 19 % plus taxes, le dernier incluant un gestionnaire local. AirBNB Management Montreal facture 12 % en formule de base et 18 % en formule experte avec ménage et réapprovisionnement. HeartHomes publie 15 % pour son service complet à Montréal comme à Québec. Reserver.ca, orienté chalets, va de 10 % à 20 % des revenus bruts, le palier à 20 % incluant une protection dommages jusqu'à 2 000 $.

Gestion Velora se situe entre 18 % et 25 % des revenus de réservation selon le volume et les services, soit le haut de la fourchette publiée, pour un périmètre qui inclut la conformité municipale et le permis CITQ. Le point à vérifier avant de comparer deux commissions : la base de calcul. Peu de pages précisent si le pourcentage s'applique au revenu brut, au revenu net des frais de plateforme ou au revenu après ménage, et l'écart entre ces trois assiettes dépasse souvent l'écart entre deux firmes.

À titre d'illustration seulement, sur un logement qui génère 40 000 $ de revenus bruts par année, 10 % représentent 4 000 $, 15 % représentent 6 000 $ et 20 % représentent 8 000 $. Ce revenu est une hypothèse de calcul, pas une statistique de marché : les revenus Airbnb réels dépendent du secteur, de la saison et de la réglementation montréalaise sur la location courte durée.

Quels repères donnent le TAL, la SCHL et les sources secondaires ?

Le repère le plus solide n'est pas un prix de marché mais une convention de calcul. Le formulaire RN 2026 du TAL indique que les frais de gestion « seront établis, lors de la fixation du loyer, à 5 % du revenu annuel de l'immeuble », avec un maximum de 10 % si le propriétaire déclare des frais réels (contrat de gestion, bureau, publicité, comptabilité). Autrement dit, un propriétaire qui paie 8 % à un gestionnaire ne peut en répercuter que 5 % par défaut dans une fixation de loyer, sauf à documenter l'écart.

La grille des frais d'exploitation de la SCHL pour le Québec, encore utilisée par des prêteurs et des courtiers, prévoit 3 % des revenus bruts pour la gestion et l'administration d'un immeuble de 5 ou 6 logements, 3 % à 4 % jusqu'à 11 logements et 5 % à partir de 12 logements ou en béton. Ce document date d'avril 2015 : il sert de plancher de normalisation bancaire, pas de prix courant. Notre calculateur de rendement plex applique d'ailleurs 5 % des revenus comme hypothèse de gestion dans le calcul de la valeur économique.

Les fourchettes publiées par des tiers (firmes dans leurs blogues, plateformes de soumissions, fournisseurs de logiciels) convergent avec les grilles réelles mais restent invérifiables : elles ne citent ni échantillon ni méthode. Nous les listons pour mémoire, hors de tout calcul.

Dans quel marché locatif ces frais s'appliquent-ils en 2026 ?

Un pourcentage du loyer suit le loyer : il vaut la peine de rappeler où en sont les loyers. Selon le Rapport sur le marché locatif de la SCHL publié le 11 décembre 2025 (enquête d'octobre 2025), le loyer moyen d'un 2 chambres atteint 1 346 $ dans la RMR de Montréal, en hausse de 7,2 % sur un an à échantillon constant, et le taux d'inoccupation remonte de 2,1 % à 2,9 %. À Québec, le 2 chambres se loue 1 277 $ (+6,1 %) avec une inoccupation de 2,4 %. Sur l'île de Montréal, le 2 chambres est à 1 361 $ ; à Laval, 1 362 $ ; sur la Rive-Sud, 1 315 $.

Deux autres chiffres encadrent 2026. Le pourcentage de base du TAL pour les avis donnés à compter du 1er janvier 2026 est de 3,1 %, contre 4,5 % en 2025 : la nouvelle méthode du décret 1455-2025 le fixe sur la moyenne des trois dernières variations annuelles de l'IPC du Québec, auxquelles s'ajoutent les variations de taxes et d'assurances et 5 % des dépenses en immobilisations. L'IPC du Québec a progressé de 2,4 % en moyenne en 2025 et de 3,1 % sur douze mois en août 2026 selon Statistique Canada.

Côté transactions, l'APCIQ rapporte un prix médian de 860 500 $ pour un plex de 2 à 5 logements dans la RMR de Montréal au troisième trimestre 2026 (+3 % sur un an, 996 ventes) et de 600 000 $ dans la RMR de Québec (+17 %, 193 ventes). Pour un acheteur, la ligne « gestion » à 5 % des revenus pèse donc directement sur la valeur économique que calcule le prêteur, et un honoraire réel à 8 % ou 10 % se paie sur le rendement, pas sur le prêt.

Quelles sont les limites de cette étude ?

L'échantillon est celui des firmes qui publient, pas celui du marché. Les grands gestionnaires de copropriété qui travaillent sur soumission uniquement n'y figurent pas, et rien n'indique que leurs prix se situent au milieu de la fourchette. Les grilles de copropriété proviennent toutes du Grand Montréal ; aucune firme de Québec, de Gatineau ou de Sherbrooke n'affiche de tarif par unité. En gestion locative, c'est l'inverse : aucune grille spécifique à Laval ou à Longueuil n'a été trouvée.

Les pages ne sont pas toutes de 2026. GestionCondo VIP affiche une page de décembre 2021 ; Deluxco, HeartHomes et AirBNB Management Montreal un pied de page 2024 ; GestionDeCondos.com et StayPro aucune date. Les résumés de moteurs de recherche donnaient parfois d'autres chiffres que la page elle-même (27 $, 29 $ et 35 $ pour Gestion Ajax, 34 $ pour Deluxco) : nous avons retenu la page consultée le 14 octobre 2026. La base de taxation de Condo Stratégis et de ServiceCondo n'est pas précisée.

Les médianes portent sur sept firmes de copropriété et trois de gestion locative : elles décrivent l'offre publiée, pas une moyenne pondérée par le nombre d'unités gérées. Enfin, un tarif par unité ne dit rien de la qualité du service ni des frais annexes (assemblées, étude de fonds de prévoyance, recours, travaux), qui peuvent représenter plusieurs milliers de dollars par an pour un syndicat. L'étude sera mise à jour chaque année ; les corrections documentées sont bienvenues.

Comment utiliser ces chiffres pour juger une soumission ?

Pour un syndicat : ramenez chaque soumission à un coût annuel pour votre nombre d'unités, puis placez-la dans la fourchette de 8 928 $ à 17 280 $ calculée pour 24 unités (ou refaites le calcul pour votre taille). Demandez la liste des extras facturés et la durée d'engagement exigée pour obtenir le tarif annoncé, puisque deux firmes conditionnent leur prix à un contrat de deux ou trois ans.

Pour un propriétaire bailleur : vérifiez si le pourcentage s'applique au loyer perçu ou exigible, si un logement vacant est facturé, et combien coûte la mise en location. Un pourcentage à 5 % avec un mois de loyer à chaque relocation peut coûter plus cher qu'un forfait à 8 % tout compris si le roulement est élevé. Notre guide sur l'augmentation de loyer et le calcul du TAL explique comment les frais de gestion entrent dans la fixation d'un loyer.

Gestion Velora publie ses tarifs et répond aux soumissions avec le détail de ce qui est inclus. Pour situer votre immeuble, consultez nos tarifs de gestion immobilière ou notre page sur la gestion de syndicat de copropriété. Les données brutes de l'étude sont téléchargeables ci-dessous ; les médias, associations et sites spécialisés peuvent les reprendre librement en citant la source.